Fontainebleau Patrimoine
Association loi 1901 n° 9741 déclarée au JORF du 11 décembre 1996 p. 5454, affiliée à la Fédération départementale Nature Environnement 77
Association membre de la Société pour la Protection des Paysages et de l'Esthétique de la France et la Société Nationale pour la Protection des Villes d'Art
SIÈGE : 24, BD THIERS77300 FONTAINEBLEAU Tel : 01 60 74 80 33 Courriel : echosbleau@gmail.com
LE PRESIDENT
PLAN LOCAL D’URBANISME DE FONTAINEBLEAU-AVON
Procédure de modification simplifiée en application de l’article L. 123-13 du code de l’urbanisme portant sur le tissu diffus : Modifications de rédaction du règlement, intégration de réformes législatives
Observations de Fontainebleau Patrimoine
CHAPITRE 1. SUR LA SUPPRESSION DÉFINITIVE DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS
Fontainebleau Patrimoine déplore cette modification législative qui assassine le droit de l'urbanisme et la protection des espaces diffus et de la trame verte libre de nos communes.
A cet égard, l'association fait sienne les recommandations de son président publié Actes pratiques & ingénierie immobilière – revue trimestrielle lexisnexis jurisclasseur - octobre-novembre-décembre 2014, p. 35.
Le document suivant a déjà été communiqué précédemment à Mme le 1er vice-président, maire d'Avon, par le CDAS d'Avon.
L'association attend désormais de l'administration qu'elle s'en empare et produise un rapport et des propositions concrètes sur la question.
[document absent pour raison de droits de propriété intellectuelle]
CHAPITRE 2. SUR LES MODIFICATIONS PONCTUELLES DU RÈGLEMENT
ARTICLE 2
La protection des venelles devrait être approfondie à Avon.
ARTICLE 7 - BALCONS ET TERRASSES
La règle propose d’assouplir la règle de recul en permettant d’y déroger et se positionner à moins de 3 mètres de la limite séparative, voire en limite elle-même par la "réalisation d’un pare-vues au sens du code civil" (sic). Une implantation en limite séparative ou avec un recul inférieur à 3 mètres pourra être autorisée si un écran fixe pare-vues est installée parallèlement à la limite séparative, en verre opaque ou maçonnerie d’une hauteur minimale de 1,90 m lorsque le plancher est situé à une hauteur supérieure ou égale à 3 mètres du terrain naturel avant travaux ou d’une hauteur de 2,60 m dans les autres cas. Cet écran sera complété d’un retour perpendiculaire à la limite séparative de même hauteur sur une largeur minimale de 0,60 m.
L'article 678 du code civil dispose : "On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions".
L'article 679 du code civil dispose : "On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance".
Le code civil ne définit pas les pares vues en tant que tels.
Par ailleurs, si le code civil prévoit une distance minimale, il appartient à l'autorité d'éviter les nuisances. Une décision de la Cour de Cassation ( Cass.civ. 3°, 7 février 2007) confirme qu'une vue plongeante peut constituer un trouble anormal de voisinage. La Cour de Cassation a considéré qu'il entrait dans le pouvoir souverain d'appréciation de la cour d'appel de déduire un trouble anormal de voisinage d'une construction à étage à moins de quatre mètres de celle du demandeur le privant de jouir pleinement de son droit de propriété dès lors qu'il était constamment exposé aux regards des voisins qui ont érigé cette construction et qui invoquaient vainement en pareille occurrence leur respect des dispositions de l'article 678 du code civil.
Nous sommes défavorables à cette modification qui va réduire l'intimité des avono-bellifontains mais encore faciliter la densité urbaine.
ARTICLE 7 – PISCINE
La modification de cette règle ne va pas dans le sens de l'intimité des propriétés en terme de décence et de bruit. L'argument selon laquelle la règle actuelle est une contrainte sans réelle justification et que la piscine n’étant qu’une modalité d’usage d’un espace libre existant ne nous convainc nullement.
ARTICLE 7 – LOCAUX TECHNIQUES
Cette dérogation doit être prise avec des précautions : il conviendrait de préciser que ces locaux techniques ne doivent pas être des annexes à d'autres destinations que les services publics et d’intérêt collectif (exemple : poste de livraison de gaz pour des entreprises, …).
Pour ce faire, il est précisé que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal » (art. R. 421-14 b et R. 421-17 b) : Toute interprétation contraire fera l'objet de poursuites.
ARTICLE 10 – DÉROGATION EN MATIÈRE DE HAUTEUR
La zone UAc correspond au quartier du Vieil Avon. L’objectif affiché est de permettre l’adaptabilité fonctionnelle et sécuritaire des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif
(CINASPIC) déjà existants qui souhaiteraient se mettre aux normes de
sécurité et d’accessibilité, "dans le prolongement du niveau le plus haut de la construction existante à la date d’approbation du PLU" (sic).
Aucun exemple concret n'est donné : c'est regrettable.
Nous sommes défavorables à cette modification qui va détruire l'harmonie de la zone. Par ailleurs, l'expression : "dans le prolongement du niveau le plus haut de la construction existante à la date d’approbation du PLU" est incompréhensible : est-ce une limite ou une base ? Il y a un risque juridique qui pourrait être exploité.
ARTICLE 10 - PRISE EN COMPTE DES ÉLÉMENTS TECHNIQUES EN TOITURE
Cette dérogation ne vaut que si : "ces éléments techniques soient intégrés à la façade ou à la couverture et ne soient pas visibles depuis l’espace public".
ARTICLE 13
Il eut été utile de préciser la surface minimale des plantations plutôt que de se limiter à un nombre de tiges.
Fait à Fontainebleau, le 21 juillet 2015.
Le Président
Dr Guillaume Bricker
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