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Bétonnage à la Gare : La République du 21 février 2023

 Seine-et-Marne. Avon : inquiétudes autour du bar Le Départ

La municipalité a dévoilé les contours du projet de requalification autour du commerce Le Départ, avec 60 logements et une résidence étudiante. Un projet qui divise.

La Ville d'Avon a délégué le droit de préemption à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, pour la réalisation d'un projet immobilier aux abords de l'établissement Le Départ, près de la gare

Par Julien Van Caeyseele

Publié le 21 Fév 23 à 18:00 

La République de Seine et Marne

Mon actu

Alors qu’une procédure judiciaire est en cours, concernant le droit de préemption formulé par la Ville d’Avon (Seine-et-Marne) sur le bar-restaurant PMU Le Départ et « l’hôtel » qui le surplombe, le sujet a été évoqué, mercredi 15 février lors du conseil municipal. En cause, une nouvelle étape, afin de permettre à la ville de déléguer le droit de préemption à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (Epfif) pour envisager une requalification complète du secteur.

Logements et résidence étudiante

Dans la note de présentation, le projet évoque un programme d’environ 6 350 m2, dont 300 m2 de surface d’activités, 60 logements dont un minimum de 30 % de logements sociaux, ainsi que la création d’une résidence sociale étudiante. Des chiffres qui n’ont pas manqué de faire réagir l’opposition. « Ces nombreux logements supplémentaires vont accentuer les difficultés d’un quartier qui est déjà à saturation, a indiqué Yann Moreau. Trafic routier, services publics, Ligne R : on va diminuer la qualité de vie des habitants. »

Pour Marie-Charlotte Nouhaud, la maire d’Avon, la décision de préempter les lieux a été décidée afin d’envisager une requalification. « Il y a des cas d’insalubrités avérés et des logements indignes, estime-t-elle. Mais une requalification n’est pas possible à la seule échelle de ce bâtiment. »

Ainsi, le projet concernera aussi l’ancienne pizzeria et le restaurant asiatique « pour maintenir des unités commerciales ». Et la maire d’insister : « Il nous manque 1 000 logements sociaux, nous devons rattraper notre retard. » Selon elle, le projet a trois avantages : « la création de logements sociaux, réduire le nombre de passoires thermiques et créer des commerces plus adaptés. Nous essayons de proposer quelque chose qui va tirer Avon vers le haut. »

« Une mauvaise surprise »

Pour le propriétaire du fonds de commerce du bar Le Départ, la découverte de la préemption par la commune a été « une mauvaise surprise ». « J’avais fait une offre quand j’ai appris que le propriétaire voulait vendre les murs et j’apprends trois jours avant l’acte de vente que la mairie préempte… », déplore Ali Dinc. Après un rendez-vous en mairie il apprend que le projet prévoit des logements sociaux. « Mais on me parle aussi de logements privés, donc il n’y a pas seulement un intérêt public », estime-t-il. S’il a été débouté de son référé urgence au tribunal administratif de Melun en octobre dernier, il attend désormais que l’affaire soit jugée sur le fond concernant la préemption. La date d’audience n’a pas encore été précisée.

Pour Amina Bacar, outre la problématique de « la bétonisation du secteur », elle estime que l’opposition n’a pas eu toutes les cartes en main pour « débattre de façon éclairée ». L’objet de son courroux : une étude de faisabilité et capacité réalisée par l’Epfif. Dans ce document que nous avons pu consulter, trois scénarios sont évoqués avec des projets allant de 2 800 m2 de surface de plancher et une quarantaine de logements – dont 11 sociaux – pour la fourchette basse et jusqu’à 8 576 m2 de surface pour 130 logements dont 33 sociaux en R+5.

« L’étude montre que le passage d’un R+2 à un R+4 (qui semble cohérent sur le secteur de la gare), permettrait d’équilibrer l’opération », dévoile l’Epfif dans la note. Pour Amina Bacar, les élus d’opposition n’ont pas disposé de suffisamment d’éléments pour se prononcer.

Nouveau recours ?

« On ne vous a pas floués, a insisté Françoise Bourdreux-Tomaschke, adjointe au maire notamment en charge de l’urbanisme. Il n’y a pas de théorie du complot, nous ne connaissions pas alors la volumétrie. »

Des précisions insuffisantes pour Amina Bacar qui a affirmé envisager un recours au tribunal administratif. « Ça sera 6 350 m2 maximum, j’en prends l’engagement », a promis Marie-Charlotte Nouhaud. Estimant avoir été mis au pied du mur, l’ensemble de l’opposition a voté contre la délibération qui a toutefois été validée. « Oui il y a une urbanisation, admet la maire. Mais personne ne peut s’enorgueillir de la situation. On veut essayer d’améliorer l’ensemble. »

Dans un communiqué commun, les associations Fontainebleau Patrimoine et le Comité de défense d’action et de sauvegarde d’Avon (CDAS) appellent à « l’abandon des opérations de bétonnage à la gare, sur l’axe majeur de l’agglomération et au-delà de la politique d’urbanisme actuelle, qui, à part pour les promoteurs, ne présente guère d’avantages. »

Communiqué de presse commun du 14 février 2023 : Bétonnage à la gare et dans l'agglomération : les ONG appellent à la responsabilité

 

Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon Association déclarée 27 avril 1976 JO 9 mai 1976 Association agréée Code Urbanisme article L. 132-12 - Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017 Site : avon-cdas.blogspot.com    Courriel : cdas-avon@orange.fr Maison dans la Vallée, case 18   27, rue du Vieux Ru - 77210 Avon

Fontainebleau Patrimoine Association loi 1901 n° 9741 déclarée au JORF du 11 décembre 1996 p. 5454 Site : fontainebleau-patrimoine.blogspot.fr Courriel : echosbleau@gmail.com  24, Bd Thiers 77300 Fontainebleau

 

Communiqué de presse commun du 14 février 2023

Bétonnage à la gare et dans l'agglomération : les ONG appellent à la responsabilité

 

       Le CDAS d’Avon et Fontainebleau Patrimoine appellent solennellement le public et les élus à demander l'abandon des opérations de bétonnage à la gare, sur l'axe majeur de l’agglomération, et au-delà de la politique d'urbanisme actuelle, qui, à part pour les promoteurs, ne présente guère d’avantages.

Après l'îlot Ouest de la zone d’aménagement concertée (ZAC) de la Gare (6 600 m² auxquels il faut ajouter 21 800 m² dont 260 logements pour l’îlot Est), la commune s’apprête à contracter le 15 février 2023 avec l’Etablissement public foncier d'Ile de France (EPFIF) pour un programme de 6 350 m² initialement, rue de la gare – programme modifié en catastrophe pour être moins précis – ainsi que pour la recherche de terrains Avenue Dorion aux Fougères.

·         De graves inconvénients, des arguments discutables

L'augmentation de population impliquera un surcroît de trafic, avec une ligne R saturée, des services publics insuffisants, des ressources énergétiques et en eau sous tension. Le Maire l'a d’ailleurs reconnu publiquement en s’opposant à des projets (Bellefontaine, logements étudiants près du CNSD). L'artificialisation des espaces libres a des effets négatifs en termes climatiques (îlots de chaleur), sans parler des esthétiques inadaptées pour une agglomération d'art et d'histoire. Démolir les logements de la rue de la gare pour cause d’indécence ne tient pas, car la commune peut les faire mettre en conformité, si avéré. La commune et l'EPFIF, prétextant la présence de quelques immeubles de grande hauteur dans cette zone, tentent de justifier des constructions aussi hautes. En réalité, le quartier est surtout constitué de maisons avec un ou deux étages et de jardins. Le même argument fallacieux a déjà été utilisé pour la ZAC, la caserne Chataux ou les logements étudiants près du CNSD.

·         Objectifs de construction : embarrassée, la mairie tente une manœuvre déloyale

Dans une vidéo du 10 février 2023, le Maire d'Avon fait croire que rien n'est figé : "Je n'ai de totale certitude ni moi ni les élus ni les services sur la programmation définitive". Or, les conventions sont très claires : le programme de la ZAC Ouest prévoit une "surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m²" et le projet initial de convention rue de la gare stipule clairement : " le programme comportera environ 6 350 m²". Un chiffre trop précis pour la mairie.

Suite à la communication du CDAS du 06/02/2023 dénonçant ces opérations, le service urbanisme a cru malin, pour sauver la face, de modifier, 3 jours après, les objectifs de la convention de la rue de la gare : désormais ce sera 60 logements, 300 m² de commerce et une résidence étudiante (sans plus de précision). Cette manœuvre a échoué : la suppression de la précision de la surface annoncée ne change en rien la réalité du bétonnage à venir ni son intensité !

·         "Concertation" : la mairie en fera une lorsque tout sera décidé

Le Maire dit : "Je ne souhaite pas communiquer publiquement, mais une communication publique et une réunion publique vous sera proposée dès que les choses seront définitives, ça me paraît une question d'honnêteté".

N’aurait-il pas été plus honnête d’organiser une réunion publique avant que les choses ne soient "définitives" ? Autrement dit, il n’y aura pas de vraie concertation. Pour modifier des objectifs déjà arbitrairement fixés, la solution est donc que les Avonnais et les Bellifontains, tous concernés, obtiennent de leurs élus de réviser cette politique de bétonnage qui présente de graves inconvénients, avec une concertation préalable.

·         Equilibre économique : il faudra sans doute modifier le règlement d'urbanisme

La commune soutient qu'elle fera moins pire que des promoteurs privés. Or, elle va user de moyens qu'un promoteur n'a pas. Une étude de l'EPFIF démontre en effet que le projet de la rue de la gare ne pourra être équilibré qu'en modifiant le PLU ("Au regard du cadre réglementaire actuel, les limites de hauteur et de densité ne permettent pas de trouver un équilibre financier quelque soit le scénario d’assiette foncière envisagé.", "L’étude montre que le passage d’un cadre réglementaire autorisant un R+2 à un R+4 […] permettrait d’équilibrer l’opération.") ou en ayant au moins recours à la préemption qui est à la seule disposition d'une mairie (sinon l'expropriation).

·         Vers 4 000 logements de plus : une responsabilité devant l'Histoire et la population

Fontainebleau n'est hélas pas épargnée par des projets encore plus nombreux (551 logements aux Subsistances, logements nouveaux près de l'hôpital, programme de 675 HLM des foyers de Seine-et-Marne, 165 logements étudiants près du CNSD, entre 800 et 1200 logements aux Héronnières...). Pour l'agglomération, on arriverait ainsi à 4000 logements supplémentaires sans le consentement des habitants, avec des constructions très denses et des architectures déconnectées de l’existant, sans prise en compte des besoins en termes de services publics et de transports.

Les associations estiment qu'il faut un moratoire d'urgence sur les projets immobiliers des deux communes pour remettre à plat publiquement la politique d'urbanisme, revenir à une modération urbaine et à la défense du patrimoine et de la qualité de vie des habitants. Des alternatives existent !

 

 

 

 

Pièces justificatives

 

Etude de faisabilité de l'EPFIF

 

 

 

Convention EPFIF-Ville d'Avon soumise au Conseil municipal du 15/02/2023

 

Première version : Commission municipale du cadre de vie (06/02/2023)

Deuxième version : Conseil municipal (envoi du 09/02/2023)

 

 

 

 

Urbanisation à la gare : un bulletin de nos collègues du CDAS d'Avon

Nos collègues du CDAS d'AVON nous partagent un bulletin d'information spécial concernant le bétonnage de la gare, que nous nous empressons de relayer sur ce site, pour un sujet qui concerne nos deux villes :

PLU ZAC GARE : observations du 9 octobre 2017

Fontainebleau Patrimoine

Association loi 1901 n° 9741 déclarée  au JORF du 11 décembre 1996 p. 5454 - Membre de la Fédération des associations de protection de la Vallée de la Seine 77

Siège : 24, Bd Thiers 77300 Fontainebleau  Site internet  : fontainebleau-patrimoine.blogspot.fr  Courriel : echosbleau@gmail.com Tel : 01 60 74 80 33     

   Le Président

Communauté d'agglomération

du Pays de Fontainebleau

44, rue du Château

77300 Fontainebleau

Fontainebleau, le 9 octobre 2017.

Objet : PLAN LOCAL D’URBANISME DE FONTAINEBLEAU-AVON

Procédure de modification simplifiée Modification n°1/2017

Modification de l’article 10 du règlement de la zone UDz,

en secteur UDz2, avec complément graphique au plan de zonage

Monsieur le Président,

Fontainebleau Patrimoine a pour objet, sur l'ensemble du territoire des deux communes de Fontainebleau-Avon,  la protection et la mise en valeur du patrimoine culturel ainsi que les éléments du domaine public (comme par exemple : la Villa Lavaurs, la Bibliothèque,…);  la protection et la mise en valeur de l'environnement et du cadre de vie; et l'amélioration des services au public dans le cadre d'un aménagement du territoire harmonieux.

La modification citée en référence vise à régulariser une illégalité comprise dans le plan local d'urbanisme concernant le secteur de la gare et notamment l'îlot est. En effet, les règles de hauteur n'ont pas été clairement circonscrites, laissant une incertitude d'interprétation, privant les pétitionnaires de toute précision sur leur champ d'application.

Ladite modification tend à éviter l'illégalité par voie de conséquence du permis de construire sur ce terrain. En effet, un promoteur a procédé le 26 décembre 2016 au dépôt d'un permis de construire qui a été délivré le 27 juillet 2017. Le tout comporte 2996 m2 de locaux d'activités; 798 m2 de commerces, 250 logements (11846 m²), un équipement petite enfance 450 m2 et un parc de stationnement de 322 places (8863 m²) pour desservir 16090 m² de surface de plancher (sdp) au total. Le logement se détaille ainsi : Résidence jeunes travailleurs : 100 logements pour 2913 m 2 de sdp; Locatifs : 70 logements pour 4013 m 2 de sdp; En accession libre : 80 logements pour 4919 m 2 de sdp.

Le dossier ne précise pas le but réel de cette régularisation, ce qui constitue un manque d'information du public.

A ce niveau de la procédure, nous ne pouvons que confirmer les observations de nos collègues du CDAS d'Avon lors de l'enquête précédente et leur avis défavorable, nous ajoutons qu'à l'avenir il conviendra de préciser les règles de manière à ne laisser aucune marge d'interprétation illicite.

            Nous vous prions d'agréer, Monsieur le Président, notre considération distinguée.

Pour le Directoire,

Le Président,

Dr Guillaume Bricker

Docteur en droit public

Master-DEA droit de l'environnement