Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon
Association déclarée 27 avril 1976 JO 9 mai 1976
Association agréée Code Urbanisme article L. 132-12 - Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017
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Fontainebleau Patrimoine
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PLAN LOCAL D’URBANISME FONTAINEBLEAU AVON
- MODIFICATION DE DROIT COMMUN - MODIFICATION N° 10
- MISE EN COMPATIBILITE – INSEAD
Enquête publique du 22 octobre au 22 novembre 2019
OBSERVATIONS COMMUNES DU
CDAS D'AVON ET DE FONTAINEBLEAU PATRIMOINE
Sommaire
Introduction
I. En ce qui concerne la modification n°10 du PLU De Fontainebleau Avon
Introduction : Sur le projet de modification vu dans sa globalité
1/ Le secteur de l’hôpital et ses avoisinants
2/ Le secteur de la clinique de la Forêt rue Lagorsse ; atteinte à un espace vert
3/ Le Parc des Subsistances
4/ Le boulevard de Constance : lotissement d'un terrain issu du massif forestier
5/ Le centre-ville : réduction des obligations de stationnement
II. En ce qui concerne mise en compatibilité du PLU de Fontainebleau Avon relative a L'Institut européen d'administration des affaires (INSEAD)
III. Observations complémentaires
CONCLUSIONS
Le projet de modification lancé par la délibération du conseil communautaire du 12 décembre 2018 se concrétise par des évolutions inquiétantes.
Une réunion ouverte aux associations a été organisée le 20 septembre 2019.
Le projet permettrait entre 900 et 1100 logements selon les dires obtenus lors d'une réunion du 20 septembre 2019 avec la Mairie, le CDAS d'Avon et Fontainebleau Patrimoine. Avec un taux moyen d'occupation de 2,3 habitants/logement, l'accroissement théorique de population serait de 2070 à 2530 habitants.
L'impact de cet accroissement de population n'a nullement été analysé.
Si l'on prend un exemple, le secteur des transports et le trafic de voirie, on est étonné de l'imprévoyance de l'autorité. En effet, le taux d'équipement automobile par habitant moyen en Seine et Marne est de 0,49 véhicule/habitant (source : ANFA), cela donnerait un accroissement théorique du parc de 1010-1240 véhicules qui viendront augmenter la charge de voirie déjà saturée.
La question des transports ferroviaires n'a pas été traitée, alors que l'on sait que la ligne R est désormais à son point de saturation.
Le bureau d'étude en charge du projet de modification a prétendu qu'il fallait anticiper les changements de mode de mobilité. Cependant, il a dû reconnaître qu'il ne pouvait préciser, même à long terme, la date où les réseaux et les services publics disponibles dans et au départ de notre agglomération seraient améliorés.
Tout le monde comprend que le facteur limitant de l'urbanisation est, par exemple, le maximum de charge d'une station d'épuration (si elle atteint sa norme, tout accroissement de population entraînera plus d'effluents non traitables et donc des rejets non traités, c'est à dire de la pollution). Malheureusement, l'autorité en charge de la planification d'urbanisme ne comprend pas que le problème est le même et qu'il y a une impossibilité à vouloir augmenter la population alors que la capacité des transports (et services publics en général) ne suit pas.
L'article L151-4 du code de l'urbanisme dans sa version applicable à la présente modification dispose :
"Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services.
En zone de montagne, ce diagnostic est établi également au regard des besoins en matière de réhabilitation de l'immobilier de loisir et d'unités touristiques nouvelles.
Il analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités".
Il est donc parfaitement visible que la modification entreprise ne s'appuie pas "sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, […] d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services".
La reconstruction du centre hospitalier libère des gisements fonciers mais également du patrimoine bâti dont la requalification peut désormais être engagée pour permettre le renforcement urbain à partir de bâtis existants.
Certains des bâtiments qui occupent ces parcelles sont inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques depuis 1977.
Les associations déplorent la réduction du périmètre de l'Hôpital et regrettent que l'on condamne ainsi toute possibilité future de développement au regard de la démographie ou/et des besoins de l'avenir.
La zone UDCv nouvellement créée est destinée à l'urbanisation sous un vocable alambiqué : "La modification du PLU consiste à classer 0,5 hectare de secteur UFb en secteur UDc aux fins de fluidifier l’usage des bâtiments existants et d’autoriser leur usage résidentiel d’une part, et d’autre part d’anticiper sur les restructurations futures du quartier en renforçant les trames jardinées du quartier."
La commune a précisé que le terrain en UDCv (parc de l'institut Anne Marie Javouhey) pourrait être menacé d'un lotissement et que ce reclassement le protégerait.
Néanmoins, le site fait surtout l'objet d'une emprise au sol de 30 % : la garantie est donc faible et la commune refuse, malgré notre demande, la mise en place d'un espace vert protégé. Au mieux, propose-t-elle des compensations sous forme de toitures jardins, ce qui nous paraît discutable.
Espace vacant de 34 347 m2 envisagé pour des logements des bureaux et du commerce, sans tenir compte des effets sur la population, les services publics.
Le périmètre a été longtemps affecté à un usage militaire (réserves, stockage), il est désormais à l’état de friche (hors un espace de stationnement provisoire réalisé au profit de la Halle et du cinéma).
L’Etat qui est propriétaire de la majeure partie du site a lancé un appel à projet en vue de leur cession. 20 872 m2 ont été cédés par l'Etat : "Les terrains ont été achetés 16.000.000 € par le promoteur" selon la mairie d'Avon.
La modification du PLU permettra la création de logements, de bureaux et de commerces alors que le secteur était affecté aux équipements et aux activités lors de la modification n° 3 du 11 décembre 2014 entérinant le changement d'affectation originaire.
Il faudrait donc se reporter à la modification de 2014 pour évaluer l'impact envisagé, cependant il s'agissait à l'époque de prendre en compte l'abandon du projet d'hôpital. La mise en logements du secteur constitue une innovation à notre avis insuffisamment évaluée.
L'autorité ne peut tirer argument de ce que le site avait déjà été évalué lors d'une précédente ouverture à l'urbanisation pour échapper à son obligation de motivation susvisée, la présente modification précisant de manière beaucoup plus nette les modalités de cette ouverture et la répartition des objectifs d'occupation des sols. Or, l'impact sur les thèmes que le rapport de présentation doit diagnostiquer et évaluer dépend étroitement de la répartition des activités et types d'habitat que l'autorité décide de déterminer. Les conséquences sont éminemment différentes en termes de besoins d'équipements et de services ainsi qu'en terme d'affectation des ressources en voirie et autres infrastructures existantes.
Il nous apparaît donc, comme nous le soulignons dans notre introduction générale, que le rapport de présentation ne satisfait pas les obligations légales.
Nous allons essayer de donner des éléments permettant au public et au commissaire-enquêteur d'évaluer la gravité des changements induits par le projet.
a) un bétonnage surdimensionné
La modification permettra une spéculation immobilière sans avantage pour les habitants de l'agglomération et encore moins les riverains, soit une première tranche de 400 logements (15% log. sociaux) avec 900 habitants annoncés. Plus tard, sans doute, le double, au regard de l'autorisation de bâtir permise par la modification du PLU.
La hauteur des constructions ira jusqu'à 6 niveaux. 18 mètres au faîtage de toiture en pentes, 20 m en toit-terrasse ou lorsque les rez-de-chaussée sont dédiés à une activité commerciale. Pire, une hauteur non limitée en cas de soi-disant intérêt architectural. L'impact sur le voisinage est oublié.
Les hauteurs seront réglementées de manière très lâches et permettent toutes les dérogations : "la hauteur des constructions est limitée à 15,00 mètres à l’égout et 18 mètres au faîtage de toiture en pentes. (2m supplémentaires restant possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules ou lorsque les rez de chaussée sont dédiés à une activité commerciale) Une hauteur supérieure peut être ponctuellement admise si elle est justifiée par un effectif intérêt architectural."
Il nous apparaît que l'augmentation sinon la dérégulation des hauteurs ainsi envisagées ne satisfait pas l'objectif de motivation posé par l'article R151-2 du code de l"urbanisme : "Le rapport de présentation comporte les justifications de : […]
2° La nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du projet d'aménagement et de développement durables et des différences qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des constructions existantes ou nouvelles ou selon la dimension des constructions ou selon les destinations et les sous-destinations de constructions dans une même zone ;"
On ajoutera que le site est situé à proximité du sud du Château.
L'absence de disposition en matière d'esthétique nous apparaissent comme ne tirant nullement les conclusions de la constatation de l'existence d'un patrimoine monumental et mondial à proximité.
Malgré la proximité de monuments historiques, on peut craindre pour l'harmonie architecturale.
b) une ville-dortoir à fort impact sur transports & services publics
i) Les transports et la circulation
Le projet aura un fort impact sur la circulation : avec 900 habitants et 0,49 voiture par habitant en S&M (ANFA2018), on aurait 440 voitures supplémentaires, dont beaucoup iront à la gare via Avon ou à Fontainebleau-centre (de plus, une route vers la RD606 sera mise en place, créant un appel d'air).
L'impact sur les transports du surcroît de population occasionné par le projet et les projets territoriaux vosins n'est pas évalué, avec une ligne R SNCF arrivant à saturation !
Cette affirmation est confirmée par le Schéma Directeur de la ligne R présenté au Conseil d’Administration du STIF de février 2015 :
"Les missions suivantes de la ligne R présentent des trains avec des taux d’occupation des places assises > à 90% pour des trajets de 25 minutes ou plus : - les liaisons depuis Montargis et Montereau en heure de pointe pour le sens de la pointe entre Melun et Paris ;"
Il est visible que l'autorité n'a pas tenu compte des projets d'autres collectivités qui vont encore aggraver la charge des trains à compter de Melun comme la ZAC DE VOISENON dit 'Woody' (2300 logements pour la 1ère tranche) ou LE CLOS SAINT LOUIS à Dammarie (2000 logements supplémentaires).
ii) Le commerce pré-existant du Vieil Avon menacé par le futur quartier et l'économie
Le projet renforce le caractère de ville-dortoir avec ratio emplois / logements déséquilibré.
La concurrence pour les commerces du Vieil Avon n'a pas été prise en considération ni même évoquée : il y a donc un risque de porter atteintes aux objectifs du Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui invite pourtant à les préserver :
- "Maintenir et développer les activités commerciales
La zone de chalandise se décompose en trois niveaux : l’agglomération elle-même, le cercle des communes riveraines et le bassin de vie entre Melun, Nemours et Montereau. Le tissu commercial des deux communes répond à ces zones d’attraction.
La disposition des zones commerciales s’inscrit dans des espaces traditionnels ou des lieux d’échange organisés : le centre ville de Fontainebleau, le pôle gare et l’axe Franklin Roosevelt, la zone d’activités d’Avon et les cœurs de village d’Avon." (p. 8).
- "Les moyens d’y parvenir : […] En renforçant des pôles commerciaux (centre de Fontainebleau, axe du village d’Avon, Butte Montceau, Gare, Fougères)."
iii) Insuffisance des études d'impact sur les services publics
Les études attendues sur une augmentation de population de cette intensité n'ont pas été faites correctement :
- Aucune étude n'est présentée sur la scolarisation des enfants.
- Quid des surcoûts induits en terme de services publics et d'assainissement, payés aussi par tous les habitants de l'agglomération ?
c) La mairie d'Avon est défavorable
Les associations notent que le Conseil municipal d'Avon a donné un avis défavorable le 24 septembre 2019 :
- aux motifs "que la ville d'Avon [n'avait] eu aucune visibilité ni possibilité de concertation sur cette opération, en limite directe avec le quartier du Vieil Avon "
- "[Mme le Maire d'Avon] s'oppose à cette modification du PLU qui dévalorisera […] le foncier dans le quartier du vieil Avon".
Certes, un projet doit être trouvé aux Subsistances, site qui a été laissé se dégrader par l’État, mais sûrement pas n'importe quoi et pas sans concertation préalable avec les Avonnais. La mairie de Fontainebleau devra prendre en compte l'opinion des riverains, premiers concernés par les nuisances et rééquilibrer le ratio emplois / logements.
Ce site est issu de la forêt domaniale et a été affecté à l'ONF pour ses besoins d'administration.
Site actuellement occupé par les bureaux territoriaux de l’ONF, pris sur des terrains forestiers, jugé sous-densifié et susceptible de participer au renforcement économique et tertiaire de ce quartier dédié à la formation, sinon à des logements.
La direction territoriale de l'ONF est donc susceptible d'abandonner ce site, sinon Fontainebleau, peut-être pour Compiègne.
La politique du CDAS d'Avon comme de Fontainebleau Patrimoine a toujours été de sacraliser l'espace forestier historique, et de n'admettre que de très rares dérogations notamment en lien avec la gestion forestière.
Lorsque le site d'une telle dérogation est désaffecté, le terrain doit être réintégré dans l'espace naturel dont il a été tiré. Cette politique s'inscrit dans le cadre du principe de non régression de la protection de l'environnement (article L. 110-1 du Code de l’environnement).
Le lien de la nouvelle affectation du site n'a aucun rapport avec les boisements et ne nous paraît pas justifiée.
On ajoutera qu'alors que la Ville de Fontainebleau promeut la protection du massif dans son emprise historique c'est à dire dans son vieux bornage en vue de l'obtention du prestigieux label du Patrimoine mondial de l'UNESCO.
Le plan ci-contre est extrait de la carte interactive de l'ancien bornage de la forêt de Fontainebleau produite par les Amis de la forêt de Fontainebleau (https://macarte.ign.fr/carte/9e05fe9f43964419d68a74c9eed8ecf3/Ancien_bornage) et montre que ledit terrain voué à l'urbanisation est bien une dépendance de la forêt domaniale et antérieurement royale (bornes 1001, 1002 et 1003) :
Une vue aérienne montre le terrain en état forestier avant l'aménagement des bureaux de l'ONF :
La commune, prétextant la mise à disposition de parcs de stationnement publics et l'évolution des modes de consommation, souhaite réduire les obligations en matière de stationnement (on passerait d'une 1 place par tranche de 80m² de surface de plancher de construction avec un minimum de 1 place par logement, à seulement 1 place de stationnement par logement minimum).
Contrairement à ce qui a été indiqué la Ville n'a que peu créé de stationnements récemment, elle a supprimé le stationnement de surface sur la place de la République, compensé en sous-sol, donnant un solde positif de 37 places.
La raison indiquée en réunion est de favoriser la reprise de logements vacants (ou la transformation de commerce fermé en de tels logements).
Notre position est favorable à condition de circonscrire cette dérogation aux seuls logements anciens en excluant les éventuels projets en neuf.
La présente observation concernant les modalités d'extension dudit Institut et non le principe même de celle-ci.
1/ Suppression d'espaces verts protégés (EVP)
On sait que les terrains de l'INSEAD ont été pris en partie sur la forêt domaniale de Fontainebleau.
Le terrain d'assiette de la construction au nord de la route du Plessy-Mornay, d'une superficie de 1 ha 55 a et 81 ca, a été acquis le 21 mai 1999 sur la Forêt domaniale ; situé dans le périmètre du site classé, en vertu de l'arrêté ministériel du 2 juillet 1965, de la forêt domaniale de Fontainebleau. Cette acquisition bien que contestable a fait l'objet d'une compensation forestière.
Il est donc plutôt paradoxal sinon antithétique de lire dans le rapport : " En questionnant son modèle de développement spatial et sa stratégie paysagère en particulier, l'INSEAD participe à valoriser la présence du patrimoine forestier adjacent et à le prolonger au cœur du campus.", car c'est plutôt le contraire, c'est à dire le campus qui se prolonge au détriment du patrimoine forestier.
Le projet consiste en la suppression partielle d'espaces verts protégés que la mairie a laissé se dégrader : "Les deux espaces concernés présentent aujourd’hui un caractère naturel ou paysager relativement modeste, dans la mesure où ils accueillent un parking surfacique de 125 places en enrobé au Nord (1) et une aire de
livraison en enrobé également au Sud (2)." (rapport du projet).
La dégradation en cause, admise par l'impéritie de la collectivité, ne déqualifie pas pourtant toute prétention concernant le fait que l'opération va réduire une protection, qui eût dû être mieux respectée.
Loin de constituer une "démarche vertueuse de renaturation des sols [qui] témoigne d'une volonté de faire une utilisation raisonnée du tissu urbain existant visant aussi à réduire l'empreinte anthropique du campus sur le milieu naturel.", on peut plutôt en constater l'inverse.
Il nous apparaît que la réduction des espaces verts protégés eût mérité une compensation foncière, en plus de l'opération d'habillage paysagère.
2/ Abaissement des obligations de stationnement
Le rapport indique :
"L'offre actuelle en stationnement est largement surabondante par rapport aux besoins avérés pour le bon fonctionnement de l'école :
• Nombre de places de stationnement existantes : 774 places
• Nombre de places requises au PLU actuel : 550 places
• Besoins estimés par l'INSEAD à terme (projet réalisé) : 600 places
environ.
Modification de la règle proposée :
"Le nombre de places de stationnement réalisées devra satisfaire
l'ensemble des besoins estimés pour le bon fonctionnement de
l'institution sur le terrain d'assiette foncière et intégrées au volume
des constructions"".
Les associations estiment au contraire que malgré cette affirmation qui n'est assortie d'aucune précision permettant d'en assurer la véracité et qu'au contraire, les usagers de l'INSEAD débordent allégrement sur les stationnements publics à proximité.
Une descente sur les lieux du commissaire-enquêteur lui permettrait de constater que le stationnement public de la piscine de la forêt est sur-occupé par des véhicules dont les conducteurs et passagers ne sont pas usagers de cet équipement.
Il a encore été allégué lors de la réunion des associations que des changements de mode de mobilités ne manqueront pas de se produire à l'avenir et justifieront l'utilité du surcroît prétendu de stationnements. A cet égard, cette allégation est dépourvue de toute justification factuelle et ne saurait apporter un argument valide. Au contraire, on constatera que le rapport de présentation ne fait nullement état d'une amélioration des transports publics à proximité du site en question.
Les associations supposent plutôt que la réduction envisagée est effectuée pour des motifs strictement économiques et non d'urbanisme (ce qui serait un détournement de pouvoir), ne sont donc pas convaincues par le rapport et considèrent qu'il n'y a pas lieu à réduction des obligations de stationnement.
L'absence d'enquête publique à Avon pourtant concerné par les évolutions en bordure immédiate de son territoire nous apparaît comme une erreur manifeste d'appréciation de l'autorité en privant les populations concernées par les nuisances susceptibles d'être générées par le projet.
Il s'agit d'ailleurs d'un inconvénient plus que véniel sinon mortel, car le PLU est commun aux deux villes, et a toujours, sauf cas isolé, fait l'objet d'une évolution étudiée en commun. Il appert donc que malgré la volonté affichée par le maire de Fontainebleau de réfléchir à un accroissement de la gestion commune (sinon d'aller à une fusion que nous n'appelons pas forcément de nos vœux), cette démonstration cède à la volonté plus réelle d'exclure une partie de la population de l'agglomération de la gestion d'affaires qui la regardent pourtant directement compte tenu de son voisinage.
Par ailleurs, les associations soulignent l'indigence de la délibération prescrivant la modification du PLU en raison d'une insuffisante définition des objectifs poursuivis, privant ainsi les conseillers communautaires ayant participé au lancement d'une information dont ils auraient dû avoir connaissance pour délibérer et débattre en connaissance de cause.
Le Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon
et Fontainebleau Patrimoine,
Par ces motifs,
Proposent au commissaire-enquêteur de rendre l'avis suivant :
- RESERVE en ce qui concerne la modification des obligations de stationnement dans le centre ville au respect de la prescription tendant à maintenir les obligations de stationnement pour les projets de construction neuve;
- RESERVE en ce qui concerne la modification concernant le site de l'INSEAD au respect des prescriptions suivantes :
- maintenir les obligations de stationnement sur le site;
- prévoir une compensation des espaces verts protégés supprimés
- DEFAVORABLE en ce qui concerne les autres modifications (notamment concernant le site des subsistances) considérant :
- l'insuffisance d'évaluation d'impact dans le rapport de présentation modifié, au regard des objectifs d'occupation du sol précisés et de l'augmentation de population pourtant conséquente qui en découle, en ce qui concerne la circulation, les transports et les services publics;
- l'incohérence entre la volonté de préserver des espaces libres et leur ouverture à l'urbanisation notamment dans le secteur proche de l'ex polyclinique;
- l'insuffisance de publicité et d'extension de l'enquête publique à Avon que le conseil municipal d'Avon n'a pas manqué de souligner.
Fait à Avon et Fontainebleau, le 22ème jour d'octobre de l'an 2019,
Pour le Bureau du CDAS d'Avon
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Pour le Directoire de Fontainebleau Patrimoine
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Représentant les deux associations,
Dr Guillaume Bricker
Docteur en droit public
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